Home equity em valores baixos costuma ser mau negócio
A vantagem do home equity sobre o crédito pessoal é enorme e real: sair de ~7% ao mês para ~1,2% ao mês muda a vida de qualquer orçamento. Mas essa vantagem não é constante — ela depende do tamanho do contrato, e quase nenhum material do setor menciona isso.
O motivo é simples: dois dos principais custos da operação são majoritariamente fixos.
- Avaliação do imóvel: R$ 1.500 a R$ 3.000, independentemente de você pegar R$ 50 mil ou R$ 500 mil.
- Cartório e registro: proporcional ao valor, mas com faixas e mínimos que pesam desproporcionalmente nos contratos pequenos.
Diluídos em R$ 300 mil, esses custos somem. Diluídos em R$ 50 mil, eles dominam.
O número
Rodamos o mesmo contrato — 1,15% a.m. + IPCA de 4,44%, SAC, cartório de 1,5% e avaliação de R$ 2.200 — em três tamanhos:
| Valor | Prazo | CET | Gap vs. vitrine | Gap vs. nominal |
|---|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | 120 meses | 1,66% a.m. | +0,51 p.p. | +0,14 p.p. |
| R$ 80.000 | 48 meses | 1,89% a.m. | +0,74 p.p. | +0,38 p.p. |
| R$ 50.000 | 36 meses | 2,10% a.m. | +0,95 p.p. | +0,59 p.p. |
Vale separar as duas colunas, porque elas medem coisas diferentes.
O gap vs. vitrine é a distância entre o 1,15% do anúncio e o CET. Boa parte dele é o IPCA — que existe em qualquer tamanho de contrato e merece um artigo próprio.
O gap vs. nominal é o que interessa aqui: a distância entre a taxa nominal já com IPCA (1,52% a.m.) e o CET. Esse pedaço é puro custo fixo — cartório, avaliação, IOF. E ele quadruplica entre o contrato de R$ 300 mil e o de R$ 50 mil, mesmo com taxa, indexador e sistema de amortização idênticos.
Encurtar o prazo agrava o efeito: os mesmos custos fixos são diluídos em menos parcelas.
Quanto menor o ticket e mais curto o prazo, maior a distância entre a taxa anunciada e o CET. Em contratos pequenos e curtos, o home equity pode perder para um consignado ou até para um crédito pessoal negociado.
Onde fica o ponto de virada
Não existe um número único — depende da taxa do crédito alternativo, do estado (tabela de emolumentos), do prazo e do valor da avaliação. Mas a lógica para decidir é sempre a mesma:
- Calcule o CET do home equity para o seu valor e prazo reais, com os custos de cartório do seu estado.
- Calcule o CET da alternativa — consignado, crédito pessoal negociado, portabilidade da dívida atual.
- Compare os dois CETs, não as duas taxas.
Some a isso o custo não financeiro: o home equity coloca a sua moradia como garantia e leva semanas para sair, com laudo e registro. Para valores baixos, é muito esforço e muito risco para uma economia que pode ter evaporado nos custos.
Por que você não ouve isso das fintechs
Não é má-fé, é incentivo. Uma originadora de crédito ganha por contrato fechado. Um artigo dizendo “no seu caso, não contrate” não existe no funil de ninguém que vive de originação.
É por isso que este site não origina crédito. Quando a resposta certa é “não vale a pena”, queremos poder dizer.
Se você quer testar o seu caso concreto, a calculadora mostra o CET dos dois caminhos lado a lado, com os custos de cartório e avaliação editáveis para a sua realidade.
Este conteúdo é informativo e educacional. Não constitui recomendação de contratação de crédito, consultoria financeira ou oferta de produto. Condições reais dependem da instituição, do seu perfil de crédito e da análise do imóvel.