Existem quatro modalidades que resolvem problemas diferentes, e a distância de custo entre elas é maior do que qualquer negociação de taxa. Este guia leva uns dez minutos e serve para você chegar na mesa sabendo qual pergunta fazer.
Encontre a situação mais parecida com a sua. Cada uma leva à simulação e ao artigo que explica os detalhes.
O dinheiro é amarrado à compra e o próprio imóvel vira a garantia. Prazo de até 420 meses, isento de IOF, mas com ITBI e registro fora do financiamento.
Atenção: O indexador — TR ou IPCA — muda o custo total em centenas de milhares de reais.
Você usa um imóvel que já é seu como garantia e o dinheiro é livre. A taxa cai de ~7% para ~1,2% ao mês, mas o imóvel passa a responder pela dívida.
Atenção: Em valores baixos, cartório e avaliação comem a vantagem da taxa.
Sem garantia, o risco é todo do banco — e o preço reflete isso. É a modalidade mais cara, mas também a mais rápida e a única disponível para muita gente.
Atenção: Só compensa em valor baixo e prazo curto. Encurtar o prazo economiza mais que negociar a taxa.
O Pronampe é crédito subsidiado para micro e pequena empresa: Selic + 6% a.a., sem tarifa, mas com teto de 50% do faturamento. O home equity não tem teto de porte.
Atenção: A carência de 24 meses capitaliza juros e pode inverter a conta: taxa menor, custo total maior.
É o uso mais defensável do home equity: trocar rotativo, cheque especial ou crédito pessoal por uma dívida com garantia. Aritmética, não aposta.
Atenção: Compare o CET da dívida nova com o da dívida atual, nunca as taxas nominais.
Não é o banco, não é o seu relacionamento com ele, não é a sua habilidade de negociar. É o que acontece se você não pagar. Compare o custo efetivo total de cada modalidade:
Garantia é o imóvel comprado. Isento de IOF.
Só para micro e pequena empresa, com teto de 50% do faturamento. Taxa pós-fixada: sobe junto com a Selic.
Em ticket pequeno o CET sobe muito: R$ 80 mil em 48 meses dá 25,3% a.a.
Sem garantia. Média do sistema segundo o Banco Central.
As barras não são intercambiáveis. O crédito imobiliário só existe para comprar um imóvel; o Pronampe só existe para micro e pequena empresa, com teto de 50% do faturamento. A comparação serve para mostrar o preço do risco, não para sugerir que você escolha entre os quatro livremente.
O que ela mostra é isto: um crédito pessoal custa cerca de nove vezes o CET de um financiamento imobiliário e seis vezes o de um home equity ou de um Pronampe. Nenhuma negociação de taxa dentro da mesma modalidade compensa mudar de modalidade.
Repare também que Pronampe e home equity praticamente empatam em taxa. A decisão entre os dois não se resolve olhando o CET: depende do teto, do prazo, da carência e de qual patrimônio você está disposto a expor. É o queeste artigo destrincha.
Se você só puder fazer três perguntas ao gerente, sejam estas.
O Custo Efetivo Total embute juros, tributos, tarifas e seguros. É o único número que permite comparar duas propostas. A taxa nominal, sozinha, não diz quase nada: no financiamento imobiliário, a distância entre as duas passa de dois pontos percentuais ao ano.
Ver a metodologia do cálculo →Prefixado, TR ou IPCA. Em contrato indexado o saldo devedor é corrigido antes de os juros incidirem, e o risco de a inflação subir é seu, não do banco. Duas propostas com a mesma taxa e indexadores diferentes são produtos diferentes.
Entender o efeito do IPCA →No SAC a amortização é constante e a parcela cai; no PRICE a parcela é fixa e você paga mais juros no total. Mesma taxa e mesmo prazo, custo diferente. E atenção: PRICE indexado não tem parcela fixa — ela cresce com o índice.
Simular os dois sistemas →A confusão entre os dois é a origem de boa parte das decisões ruins de crédito.
Você recebe o valor e decide o uso. Inclui crédito pessoal (sem garantia) e home equity (com um imóvel que já é seu como garantia).
O valor vai direto para o vendedor e o bem comprado vira a garantia. É o caso do crédito imobiliário.
Todos comuns, todos evitáveis, todos com preço em reais.
Duas propostas com a mesma taxa nominal podem ter custos muito diferentes. TAC, seguro, IOF e tarifas só aparecem no CET — que é obrigatório por regulação.
Uma taxa de 1,15% a.m. + IPCA de 4,44% custa 1,52% a.m. de verdade — 32% acima do anunciado. E o risco de a inflação subir é inteiramente do tomador.
Numa compra de R$ 600 mil, são R$ 24 mil além da entrada. Não entram no financiamento nem no CET, mas saem do bolso à vista, antes da primeira parcela.
Cartório e avaliação são custos majoritariamente fixos. Em R$ 50 mil, eles empurram o CET para mais de 2% ao mês e a vantagem sobre o crédito pessoal encolhe.
Você coloca a sua moradia como garantia de algo que não produz fluxo de caixa para pagá-la. Home equity faz sentido para trocar dívida cara ou gerar retorno — não para gastar.
Leve para a agência. Se você não conseguir marcar todos, ainda não é hora de assinar.
Os termos que aparecem em qualquer contrato de crédito no Brasil.
Todos os números deste guia são calculados pelo mesmo motor da calculadora, com parâmetros de mercado verificados em 13 de agosto de 2026. Quando uma taxa muda, esta página muda junto.
A calculadora de empréstimo cobre crédito pessoal, home equity e Pronampe. Para comprar um imóvel, o comparador roda os cinco bancos lado a lado. Nas duas: SAC, PRICE, correção por IPCA ou TR e CET estimado pela taxa interna de retorno.