O que é home equity e quando ele realmente faz sentido

Home equity é o nome de mercado para o empréstimo com garantia de imóvel: você continua morando na sua casa, mas ela passa a responder pela dívida por meio de uma alienação fiduciária registrada em cartório. Se a dívida for paga, a garantia é baixada e nada muda. Se não for, o credor pode executar o imóvel — e esse é o motivo pelo qual a taxa é tão menor que a de um crédito pessoal.

Essa é a troca central, e vale dizer com todas as letras: você troca risco por preço. Um crédito pessoal caro é caro justamente porque, se você não pagar, o banco tem pouco a fazer. Com garantia de imóvel, ele tem muito a fazer. A taxa cai de algo perto de 7% ao mês para algo perto de 1,2% ao mês — uma diferença que, num contrato longo, significa centenas de milhares de reais.

Home equity não é dinheiro barato. É dívida cara transformada em dívida barata — e só faz sentido quando existe uma dívida cara para trocar, ou um retorno claro do outro lado.

Os três casos em que costuma fazer sentido

1. Trocar dívida cara por dívida barata. Rotativo do cartão, cheque especial e crédito pessoal em taxas de dois dígitos mensais são o caso clássico. Sair de 12% a.m. para 1,3% a.m. é uma decisão aritmética, não uma aposta.

2. Capital para um negócio com retorno mensurável. Se o capital gera retorno consistente acima do custo total do crédito — CET, não taxa nominal — a conta fecha. A palavra-chave é consistente: a parcela vence todo mês, o retorno nem sempre chega.

3. Uma necessidade grande, de prazo longo, sem alternativa mais barata. Tratamento de saúde, uma reforma estrutural, a compra de um segundo imóvel. Aqui o home equity compete com opções piores, não com opções melhores.

E quando não faz sentido

Quando o dinheiro vai para consumo que não gera retorno e não substitui dívida mais cara — uma viagem, um carro, uma festa. Não é julgamento moral: é que você está colocando a sua moradia como garantia de algo que não produz o fluxo de caixa para pagá-la. Também não faz sentido quando a renda que vai pagar a parcela é instável e o prazo é longo.

Os custos que ninguém coloca no banner

A taxa é só o começo. Um contrato de home equity carrega, em geral:

• IOF — 0,38% fixo mais 0,0082% ao dia, limitado a 365 dias. Em contratos longos, isso trava perto de 3,38% sobre o valor.
• Cartório e registro da alienação fiduciária — algo entre 1% e 2% do valor, variando por estado e por tabela de emolumentos.
• Avaliação do imóvel — normalmente entre R$ 1.500 e R$ 3.000, cobrada antes da liberação.
• Tarifa de abertura de crédito — algumas instituições cobram, outras não. Pergunte explicitamente.
• Seguros — prestamista e MIP/DFI costumam estar embutidos na parcela.
• Correção monetária — a maior parte dos contratos é indexada ao IPCA. Esse é o custo mais subestimado de todos, e tratamos dele em um artigo próprio.

Somados, esses custos podem adicionar vários pontos percentuais ao custo efetivo. É por isso que a nossa calculadora não para na taxa nominal: ela calcula o CET a partir do fluxo de caixa real — o que entra na sua conta menos o que sai todo mês.

SAC ou PRICE?

No SAC, a amortização é constante e a parcela cai ao longo do tempo: começa alta e termina baixa. No PRICE, a parcela é fixa: começa mais confortável e não muda. Para o mesmo prazo e a mesma taxa, o SAC sempre paga menos juros no total, porque reduz o saldo devedor mais rápido. A escolha, na prática, é entre capacidade de pagamento hoje e custo total no fim.

A maior parte das instituições de home equity trabalha com SAC. Se te ofereceram PRICE, vale perguntar por quê — e simular os dois antes de assinar.