Pronampe ou home equity: a carência inverte a conta

Todo dono de micro ou pequena empresa que precisa de capital ouve a mesma recomendação: pegue Pronampe. É crédito do governo, taxa subsidiada, garantia de fundo público. Difícil discordar.

E de fato o Pronampe é bom. Só que a comparação que quase ninguém faz — Pronampe contra home equity, para o mesmo empresário — tem um resultado que contraria a intuição. Vamos aos números.

O que cada um oferece hoje

Repare que as taxas nominais são praticamente iguais: 20,00% contra 19,80% ao ano. Quem parar aqui vai escolher o Pronampe — ele não tem tarifa, não tem cartório, não tem avaliação. Parece decidido.

O número que muda tudo

Cenário: R$ 300 mil, 96 meses. Um empresário com faturamento de R$ 1,2 milhão (teto de R$ 500 mil, então o valor cabe) e um imóvel de R$ 500 mil quitado.

O Pronampe tem o CET menor e o custo total maior. Em R$ 167 mil.

Isso não é erro de conta, e é o ponto central deste artigo.

A carência não é um benefício, é um empréstimo dentro do empréstimo

O marketing do Novo Pronampe 2026 destaca a carência dobrada: de 12 para 24 meses. Soa como alívio de caixa, e é. Mas veja o que acontece nesses 24 meses:

Você não paga nada. Os juros, porém, continuam correndo — e são incorporados ao saldo devedor. A 20% ao ano, sua dívida de R$ 300 mil vira R$ 432 mil antes de a primeira parcela vencer. Cresceu 44% sem que um centavo saísse do seu caixa.

Depois disso, você amortiza R$ 432 mil em 72 meses em vez de R$ 300 mil em 96.

A carência é dinheiro emprestado a você para pagar os juros do dinheiro que já te emprestaram. É legítimo e às vezes necessário. Só não é grátis, e o custo raramente é apresentado.

O que fazer a respeito

Existe uma saída que quase nunca é oferecida por padrão: pagar apenas os juros durante a carência. Você não amortiza — o caixa da empresa segue protegido do peso da amortização — mas impede que a dívida cresça. No mesmo cenário, isso economiza cerca de R$ 109 mil no total pago.

Peça explicitamente. Muitos bancos operam essa modalidade e simplesmente não a colocam na tela inicial da proposta.

O risco que não aparece na taxa

Há uma segunda diferença estrutural, e ela não é financeira.

O Pronampe é pós-fixado. O contrato não trava a Selic: se o Copom subir os juros, sua parcela sobe junto, até o fim dos 96 meses. Num teste de estresse com a Selic 4 pontos acima, o total pago vai de R$ 716 mil para R$ 829 mil. Você não tem como se proteger disso — não existe Pronampe prefixado.

O home equity indexado ao IPCA tem risco análogo, mas de outra natureza: inflação, não política monetária. E existe home equity prefixado, ainda que raro.

O FGO não protege você

Esse é o mal-entendido mais comum sobre o Pronampe.

O Fundo Garantidor de Operações cobre o banco em até 85% da carteira. É por isso que a taxa é baixa: o risco do credor caiu. Mas se a sua empresa não pagar, o FGO honra o banco e passa a cobrar de você. A dívida não desaparece — muda de credor.

Some a isso o fato de que os sócios normalmente assinam aval, o que já expõe o patrimônio pessoal. Na prática, a diferença de exposição patrimonial entre Pronampe e home equity é menor do que parece:

• Home equity: um imóvel específico e identificado responde pela dívida. Você sabe exatamente o que está em jogo.
• Pronampe com aval: o patrimônio pessoal dos sócios responde de forma difusa, sem limite definido a um bem.

Não é óbvio qual dos dois é mais arriscado. É óbvio que quase ninguém apresenta a comparação nesses termos.

Quando cada um ganha

Pronampe faz mais sentido quando:

• o valor está dentro do teto e você não tem imóvel para dar em garantia;
• você precisa do dinheiro rápido — não há laudo nem registro em cartório;
• você consegue negociar carência curta ou pagamento de juros durante ela;
• a operação é pequena, onde os custos fixos do home equity pesariam muito.

Home equity faz mais sentido quando:

• você precisa de mais do que o teto permite — e esse é o caso mais frequente, porque 50% do faturamento é pouco para quem quer investir em expansão;
• o prazo precisa passar de 96 meses;
• você quer travar a taxa e fugir do risco Selic;
• você tem imóvel quitado e prefere um risco delimitado a um aval aberto.

E existe a terceira opção que ninguém sugere: usar os dois. Pegar o Pronampe até o teto, que é o dinheiro mais barato disponível, e complementar com home equity apenas o que faltar. Numa necessidade de R$ 300 mil com teto de R$ 200 mil, isso significa R$ 200 mil na linha subsidiada e R$ 100 mil na garantida — mais barato que qualquer um dos dois isolados.

O checklist antes de assinar o Pronampe

1. Qual é a carência e o que acontece com os juros nela? Se forem capitalizados, peça a simulação com e sem.
2. Posso pagar só os juros durante a carência? Quase sempre pode. Quase nunca é oferecido.
3. Qual é o CET? O Pronampe não tem tarifa, mas tem IOF de PJ, que é maior que o de pessoa física.
4. Quem assina o aval e em que extensão?
5. Qual é o meu teto real? 50% do faturamento bruto, limitado a R$ 500 mil por CNPJ.
6. Cabe no meu caixa quando a carência acabar? A parcela pós-carência é bem maior que a que caberia sem ela.

A calculadora roda Pronampe e home equity lado a lado, mostra quanto a dívida cresce durante a carência e faz o teste de estresse da Selic. Se você tem empresa e imóvel, vale rodar antes da próxima conversa com o gerente.