"1,15% ao mês" não existe: o que o IPCA faz com a sua parcela

Quase todo anúncio de home equity no Brasil mostra um número parecido com este: “a partir de 1,09% a.m.”. Em letra menor, quando aparece, vem o resto: “+ IPCA”.

Essas duas palavras mudam tudo. E como elas ficam fora do banner, do título do anúncio e da conversa inicial com o consultor, a maior parte das pessoas assina achando que contratou uma taxa que nunca existiu.

O que significa “1,15% ao mês + IPCA” na prática?

Num contrato indexado, o saldo devedor é corrigido pelo índice antes de os juros incidirem. Todo mês, na ordem:

1. O saldo devedor é atualizado pela variação do IPCA no período.
2. Os juros reais incidem sobre esse saldo já corrigido.
3. A amortização é recalculada sobre o saldo corrigido.

O efeito é multiplicativo, não aditivo. Com IPCA acumulado em 4,22% ao ano — que é onde ele estava em agosto de 2026, segundo o IBGE — a conta fica assim:

IPCA acumulado em 12 meses até agosto de 2026 (IBGE). Juros reais de 1,15% a.m., valor central do mercado de home equity na coleta de setembro de 2026.

A taxa que você vai pagar é 30% maior que a taxa que apareceu no anúncio. E note que não é uma soma simples: 1,15% + 0,3450% daria 1,4950%. A diferença é pequena aqui, mas cresce com a inflação, porque juros incidem sobre correção e correção incide sobre juros.

A parcela do PRICE é fixa em contrato indexado ao IPCA?

Não. Ela só é fixa em contrato prefixado — com indexador, é recalculada todo mês sobre um saldo devedor já corrigido, e cresce até o fim do contrato.

Existe uma crença difundida de que o sistema PRICE tem “parcela fixa”. Isso é verdade apenas em contrato prefixado.

Num contrato PRICE indexado ao IPCA, a parcela cresce todo mês. Ela é recalculada sobre um saldo devedor que foi corrigido, então o que era fixo em termos reais é crescente em termos nominais. Num contrato de R$ 80 mil em 48 meses a 1,15% + IPCA de 4,22%, a primeira parcela sai a R$ 2.186 e a última a R$ 2.570 — quase 18% a mais.

Quem planejou o orçamento pela primeira parcela vai ter uma surpresa desagradável no terceiro ano. Quem planejou por um IPCA de 4% e viveu um IPCA de 8% vai ter uma surpresa muito pior.

Quem assume o risco da inflação num contrato indexado?

Esta é a parte que raramente é dita em voz alta:

Em um contrato indexado, o risco de inflação é inteiramente do tomador. Se o IPCA disparar, a sua dívida acompanha. O credor está protegido; você não.

É exatamente por isso que a taxa real de um contrato indexado é menor que a taxa de um prefixado equivalente. Não é generosidade — é preço de risco. O credor cobra menos porque assumiu menos.

Isso não torna o contrato indexado ruim. Em ambientes de inflação controlada ele costuma sair mais barato mesmo. Torna-o uma escolha que precisa ser consciente, e não uma linha em letra miúda que você descobriu depois.

Como comparar uma proposta indexada com uma prefixada?

Se você tem duas propostas na mesa — uma de 1,15% a.m. + IPCA e outra de 1,55% a.m. prefixada — você não tem informação suficiente para escolher só olhando os números. Precisa fazer três coisas:

1. Peça o indexador por escrito. IPCA, IGP-M, TR ou prefixado. Está na cédula de crédito bancário e a instituição é obrigada a informar.

2. Peça o CET de cada proposta. O Custo Efetivo Total é obrigatório por regulação e embute juros, tributos, tarifas e seguros. É o único número que permite comparação direta. Se a instituição resistir a fornecer, isso já é informação.

3. Converta para a mesma base e teste cenários. Rode a proposta indexada com o IPCA de hoje, com o IPCA da meta do Banco Central e com um cenário de estresse. Se a proposta indexada só vence a prefixada no cenário otimista, a prefixada provavelmente é a melhor escolha — você está pagando um pouco mais para transferir o risco.

A metodologia de cálculo abre a conta, e a calculadora de custo de crédito faz os três passos: separa juros reais de correção, mostra a taxa nominal equivalente e roda um teste de estresse com o IPCA quatro pontos acima do projetado. Se você ainda está escolhendo a instituição, o comparador de home equity mostra taxa, LTV e prazo de cada uma.

Todo contrato usa o IPCA cheio?

Nem todo contrato usa o IPCA cheio. Alguns usam índices defasados em um ou dois meses, outros usam a variação acumulada com periodicidade anual em vez de mensal. Isso muda o resultado, especialmente em períodos de inflação volátil.

Pergunte: qual índice, com qual defasagem e com qual periodicidade de aplicação? Se a resposta demorar, você acabou de descobrir uma coisa útil sobre a instituição com quem estava prestes a assumir uma dívida de dez anos garantida pela sua casa.