Empréstimo com garantia de imóvel
É o empréstimo em que um imóvel que já é seu responde pela dívida, em alienação fiduciária registrada em cartório, enquanto você continua morando nele. A taxa parte de1,09% ao mês mais indexador, contra cerca de6,42% ao mês de um crédito pessoal. Você troca risco por preço.
No mercado ele também é chamado de home equity, refinanciamento de imóvel ou CGI. São nomes comerciais para a mesma operação. Esta página reúne o que decide o custo dela — e o Destrave não origina crédito, não indica instituição e não recebe por contratação.
Como funciona
A operação tem três partes. Primeiro, o imóvel é avaliado por um laudo técnico, que define o valor de garantia. Segundo, o contrato transfere a propriedade fiduciária ao credor: você mantém a posse e continua morando lá, mas o imóvel responde pela dívida até a quitação. Terceiro, a alienação é registrada no cartório de registro de imóveis — e é esse registro, não a assinatura, que libera o dinheiro.
Quitada a dívida, a garantia é baixada e a propriedade plena volta para você. Se a dívida não for paga, a retomada é extrajudicial: após a notificação e o prazo de purgação da mora, o imóvel vai a leilão sem passar pelo Judiciário. É exatamente essa facilidade de execução que derruba a taxa — a troca central é risco por preço.
Os limites que valem no Brasil
| Quanto dá para pegar | até 60% do valor de avaliação (LTV) |
|---|---|
| Prazo | até 240 meses |
| Taxa de juros reais | a partir de 1,09% ao mês |
| Indexador usual | IPCA, aplicado sobre o saldo devedor |
| Finalidade do dinheiro | livre |
| Tempo até a liberação | de 15 a 45 dias |
Quanto custa de verdade
A taxa do anúncio é o começo da conta, não o fim. Um contrato de 1,09% ao mês mais IPCA carrega ainda o indexador, o IOF, o cartório e a avaliação — e é a soma disso que aparece no Custo Efetivo Total, o único número que permite comparar duas propostas.
| Componente | Quanto pesa |
|---|---|
| Juros reais | a partir de 1,09% ao mês |
| Correção pelo IPCA | 4,22% a.a. — leva a taxa de 1,15% a.m. + IPCA para 1,50% ao mês |
| IOF | 0,38% mais 0,0082% ao dia, com teto perto de 3,38% |
| Cartório e registro | de 1% a 2% do valor, por tabela estadual |
| Avaliação do imóvel | de R$ 1.500 a R$ 3.000, pagos uma vez |
| Seguros | prestamista e MIP/DFI, normalmente embutidos na parcela |
Correção monetária não se soma à taxa, se multiplica: taxa nominal = (1 + juros reais) × (1 + índice do mês) − 1. Com os números de hoje, uma proposta anunciada como1,15% a.m. + IPCA incide sobre a sua dívida a 1,50% ao mês.
Os dois artigos que destrincham essa conta sãoo que o IPCA faz com a sua parcela eas taxas que não aparecem no anúncio. Para rodar o seu caso concreto, com o cartório do seu estado e o seu prazo, use acalculadora: ela calcula o CET pela taxa interna de retorno do fluxo real, que é o método do Banco Central.
Quem empresta no Brasil
Condições públicas coletadas nos sites das próprias instituições em 22/09/2026. São valores "a partir de", condicionados a análise de crédito — não são propostas.
| Instituição | Taxa mínima | LTV | Faixa de valor |
|---|---|---|---|
| Creditas | 1,09% a.m. + IPCA | 60% | R$ 30 mil a R$ 3 mi |
| Santander | 1,12% a.m. + prefixado | % | R$ 0 mil a R$ 0 mil |
| Pontte | 1,19% a.m. + IPCA | 50% | R$ 100 mil a R$ 3 mi |
| Galleria Bank | 1,19% a.m. + IPCA | 50% | R$ 100 mil a R$ 10 mi |
| Itaú | 1,55% a.m. + prefixado | 60% | R$ 30 mil a R$ 0 mil |
O comparador completo roda o mesmo cenário em cada uma e mostra o custo total, não só a taxa. E a apuraçãoque comparou três delas lado a lado chegou a um resultado que vale ter em mente antes de escolher: a distância entre a mais barata e a mais cara é quatro vezes menor que a distância entre a taxa anunciada e o custo real.
Quando compensa — e quando não
Compensa
- Para trocar dívida cara por dívida barata. Rotativo do cartão, cheque especial e crédito pessoal em taxas de dois dígitos mensais. É decisão aritmética, não aposta.
- Para capital de giro com retorno consistente. Se o retorno supera o CET, a conta fecha. Para empresa, vale comparar antes com oPronampe — as taxas quase empatam e a carência inverte o resultado.
- Para necessidade grande e de prazo longo sem alternativa mais barata.
Não compensa
- Em valor baixo e prazo curto. Cartório e avaliação são custos fixos:abaixo de certo ticket eles comem a vantagem da taxa, e o CET pode passar o de um consignado.
- Para consumo que não gera retorno nem substitui dívida mais cara. Você está colocando a sua moradia como garantia de algo que não produz o fluxo de caixa para pagá-la.
- Quando a renda que paga a parcela é instável e o prazo é longo.
- Quando o dinheiro precisa estar na conta esta semana. O registro em cartório não acelera.
O que levar para a negociação
- O CET por escrito, de cada proposta. É obrigatório por regulação.
- O indexador — qual índice, com qual defasagem e com qual periodicidade de aplicação.
- O sistema de amortização. No SAC a parcela cai e o total de juros é menor; no PRICE a parcela é fixa apenas se o contrato for prefixado.
- O custo de cartório do seu estado, consultado no registro de imóveis competente.
- Quais seguros são obrigatórios e se você pode levar apólice própria.
- A comparação com a dívida que você já tem — CET contra CET, nunca taxa contra taxa. A portabilidade às vezes resolve sem trocar de produto.
Perguntas frequentes
- O que é empréstimo com garantia de imóvel?
- É a modalidade em que você usa um imóvel que já é seu como garantia de um empréstimo de dinheiro livre. O imóvel entra em alienação fiduciária registrada em cartório e você continua morando nele. Como o credor assume menos risco, a taxa fica perto de um sexto da de um crédito pessoal.
- Quanto posso pegar com o meu imóvel?
- Em geral até 60% do valor de avaliação do imóvel, que é o limite de LTV praticado pela maior parte do mercado. O valor mínimo varia por instituição: as pesquisadas aqui partem de R$ 0 mil e chegam a R$ 10 mi.
- Precisa ter o imóvel quitado?
- Na maioria das instituições sim, mas várias aceitam imóvel ainda financiado e usam parte do crédito para quitar o saldo com o banco atual. Nesse caso o valor liberado para você é menor, porque a quitação entra dentro da operação.
- Quanto tempo demora para o dinheiro cair?
- De 15 a 45 dias. O prazo é dominado por três etapas que não dependem de você: análise de crédito, laudo de avaliação do imóvel e registro da alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis. Se a sua necessidade é para esta semana, esta não é a modalidade.
- Posso perder o imóvel?
- Sim, e é isso que torna a taxa baixa. Na alienação fiduciária a retomada é extrajudicial: depois da notificação e do prazo de purgação da mora, o imóvel vai a leilão sem passar pelo Judiciário. É mais rápido do que na hipoteca — por isso o crédito é mais barato.
- Empréstimo com garantia de imóvel é o mesmo que financiamento imobiliário?
- Não. No empréstimo com garantia você já tem o imóvel e pega dinheiro livre. No financiamento imobiliário o dinheiro é amarrado à compra de um imóvel específico, que só então vira a garantia. Prazo, teto, tributação e finalidade são diferentes.
A calculadora separa juros reais de correção, soma IOF, cartório e avaliação e devolve o CET pelo fluxo real. Números verificados em 22 de setembro de 2026.