Quanto custa, de verdade, cada caminho

Como esta calculadora funciona

Sistemas de amortização

No SAC, a amortização é constante (valor ÷ prazo) e os juros incidem sobre o saldo devedor restante, então a parcela cai ao longo do tempo. No PRICE, a parcela é calculada pela fórmula PMT = PV × [i(1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ − 1] e permanece fixa — desde que o contrato seja prefixado.

Correção monetária

Em contratos indexados, o saldo devedor é corrigido pelo índice antes de os juros incidirem, e a amortização é recalculada sobre o saldo corrigido. Por isso um PRICE indexado não tem parcela fixa: ela cresce com a inflação. A taxa nominal é(1 + juros reais) × (1 + índice) − 1 — composição, não soma.

IOF

Alíquota adicional de 0,38% sobre o valor da operação mais 0,0082% ao dia sobre cada parcela de amortização, contada até o vencimento e limitada a 365 dias — teto efetivo de 3,38%. O cálculo é feito parcela a parcela sobre o cronograma nominal, que é a base de apuração na contratação. Para pessoa jurídica — o caso do Pronampe — o adicional sobe para 0,95%, com teto efetivo de 3,95%. E o financiamento habitacional residencial de pessoa física é isento: a isenção não vale para PJ nem para imóvel comercial.

As alíquotas de IOF sobre crédito passaram por sucessivas alterações em 2025, com sustação no Congresso e discussão no STF. Os valores aqui refletem o Decreto 12.499/2025, mas confirme com o seu contador antes de fechar qualquer conta.

Taxas de balcão e taxas de teto

As duas tabelas de bancos do site têm naturezas opostas, e confundi-las leva a conclusões erradas. No financiamento imobiliário, as taxas são o "a partir de" — o piso divulgado, o melhor caso. No crédito pessoal, a pesquisa do Procon-SP coleta a taxa máxima para clientes não preferenciais — o teto, o pior caso.

Na prática: no financiamento, você provavelmente vai pagar mais que a tabela; no crédito pessoal, com algum relacionamento, provavelmente menos. O que as duas entregam é a mesma coisa — a ordem relativa entre as instituições e o tamanho da dispersão.

Carência

Nos meses de carência não há amortização. Por padrão — que é como o Pronampe funciona — o tomador não paga nada e os juros são capitalizados no saldo devedor: a dívida cresce antes da primeira parcela vencer. A alternativa é pagar apenas os juros do período, o que mantém o saldo parado. A calculadora simula as duas e mostra a diferença.

Consequência que confunde muita gente: a carência não muda a taxa, mas aumenta o custo total, porque estende o tempo em que a dívida existe. Por isso um contrato pode ter CET menor e custo total maior que outro.

Encargos do financiamento imobiliário

MIP incide mensalmente sobre o saldo devedor e cai junto com a dívida. DFI incide sobre o valor de avaliação do imóvel e não cai nunca, porque a base não é a dívida. Somam-se a isso a taxa de administração mensal e a tarifa de avaliação. Todos entram no CET.

ITBI e registro ficam de fora do CET, e isso é proposital: são custo de aquisição do imóvel, não custo do crédito. Misturá-los inflaria artificialmente o CET e impediria a comparação entre bancos. Eles aparecem à parte, no desembolso inicial — que é onde a maioria dos compradores se surpreende.

CET

O Custo Efetivo Total é calculado pela taxa interna de retorno do fluxo de caixa real: no momento zero entra o valor do crédito menos IOF, cartório, avaliação e tarifas; nos meses seguintes saem as parcelas. É o mesmo método usado pelas instituições na Planilha de CET obrigatória. Somar percentuais, como fazem quase todos os simuladores, produz um número que não bate com o extrato.

Limitações declaradas

• Projeta um índice constante ao longo de todo o contrato. Na prática TR e IPCA variam mês a mês — e num financiamento de 35 anos essa simplificação é forte.
• MIP e DFI usam alíquotas médias de mercado. Na prática variam por idade do tomador, valor do imóvel e seguradora.
• Não considera defasagem na aplicação do índice, que existe em vários contratos.
• Custos de cartório e ITBI são paramétricos — variam por estado e município.
• Não modela amortização antecipada, portabilidade nem uso de FGTS.

Parâmetros de mercado verificados em 22 de setembro de 2026. Fontes: Banco Central (média do crédito pessoal), Fundação Procon-SP — Pesquisa de Taxas de Juros, Pessoa Física (taxas por banco, coleta de 2 de julho de 2026), IBGE (IPCA), Decretos 12.466/2025 e 12.499/2025 (IOF).