Pronampe ou home equity: a carência inverte a conta

Todo dono de micro ou pequena empresa que precisa de capital ouve a mesma recomendação: pegue Pronampe. É crédito do governo, taxa subsidiada, garantia de fundo público. Difícil discordar.

E de fato o Pronampe é bom. Só que a comparação que quase ninguém faz — Pronampe contra home equity, para o mesmo empresário — tem um resultado que contraria a intuição. Vamos aos números.

Pronampe ou home equity: o que cada um oferece?

Taxas quase idênticas — 19,75% ao ano contra 19,55% — e tudo o mais diferente: teto, prazo, garantia, velocidade e quem responde pela dívida.

Condição	Pronampe	Home equity
Taxa	Selic + 6% a.a. = 19,75% a.a.	1,15% a.m. + IPCA ≈ 19,55% a.a.
Tipo de taxa	Pós-fixada (segue a Selic)	Juros reais + índice
Teto	R$ 500 mil, ou 50% do faturamento	Até 60% do valor do imóvel
Prazo	até 96 meses	até 240 meses
Carência	até 24 meses	raramente oferecida
Garantia	FGO + aval dos sócios	um imóvel específico
Tarifas e seguros	não há	cartório, avaliação
IOF	0,95% + 0,0082%/dia (PJ)	0,38% + 0,0082%/dia (PF)
Elegibilidade	faturamento até R$ 4,8 mi	ter imóvel quitado

Condições vigentes em setembro de 2026: Selic de 13,75% a.a. (Copom de 16 de setembro) e IPCA de 4,22% a.a. (IBGE, agosto).

Repare que as taxas nominais são praticamente iguais: 19,75% contra 19,55% ao ano. Quem parar aqui vai escolher o Pronampe — ele não tem tarifa, não tem cartório, não tem avaliação. Parece decidido.

Pronampe ou home equity: qual custa menos para a empresa?

Cenário: R$ 300 mil, 96 meses. Um empresário com faturamento de R$ 1,2 milhão (teto de R$ 500 mil, então o valor cabe) e um imóvel de R$ 500 mil quitado.

Resultado	Pronampe (24m de carência)	Home equity
Parcela	R$ 9.851 (após a carência)	R$ 6.598 (primeira)
Total pago	R$ 709.259	R$ 544.000
Custo do crédito	R$ 424.985	R$ 260.297
CET	21,2% a.a.	21,9% a.a.

Cenário: R$ 300.000 · 96 meses · Pronampe em PRICE com 24 meses de carência e IOF de pessoa jurídica · home equity em SAC com cartório de 1,5% e avaliação de R$ 2.200. Parâmetros de setembro de 2026.

O Pronampe tem o CET menor e o custo total maior. Em R$ 165 mil.

Isso não é erro de conta, e é o ponto central deste artigo.

A carência do Pronampe é grátis?

Não. Durante a carência os juros continuam correndo e são incorporados ao saldo devedor: a dívida cresce 43% antes de a primeira parcela vencer.

O marketing do Novo Pronampe 2026 destaca a carência dobrada: de 12 para 24 meses. Soa como alívio de caixa, e é. Mas veja o que acontece nesses 24 meses:

Você não paga nada. Os juros, porém, continuam correndo — e são incorporados ao saldo devedor. A 19,75% ao ano, sua dívida de R$ 300 mil vira R$ 430 mil antes de a primeira parcela vencer. Cresceu 43% sem que um centavo saísse do seu caixa.

Depois disso, você amortiza R$ 430 mil em 72 meses em vez de R$ 300 mil em 96.

A carência é dinheiro emprestado a você para pagar os juros do dinheiro que já te emprestaram. É legítimo e às vezes necessário. Só não é grátis, e o custo raramente é apresentado.

O que fazer a respeito

Existe uma saída que quase nunca é oferecida por padrão: pagar apenas os juros durante a carência. Você não amortiza — o caixa da empresa segue protegido do peso da amortização — mas impede que a dívida cresça. No mesmo cenário, isso economiza cerca de R$ 106 mil no total pago.

Peça explicitamente. Muitos bancos operam essa modalidade e simplesmente não a colocam na tela inicial da proposta.

Qual o risco do Pronampe que não aparece na taxa?

Há uma segunda diferença estrutural, e ela não é financeira.

O Pronampe é pós-fixado. O contrato não trava a Selic: se o Copom subir os juros, sua parcela sobe junto, até o fim dos 96 meses. Num teste de estresse com a Selic 4 pontos acima, o total pago vai de R$ 709 mil para R$ 821 mil. Você não tem como se proteger disso — não existe Pronampe prefixado.

O home equity indexado ao IPCA tem risco análogo, mas de outra natureza: inflação, não política monetária. E existe home equity prefixado, ainda que raro.

O FGO protege a minha empresa se eu não pagar?

Não. O Fundo Garantidor de Operações cobre o banco, não você. Se a empresa não pagar, o FGO honra a instituição e passa a cobrar de você — a dívida muda de credor, não desaparece.

Esse é o mal-entendido mais comum sobre o Pronampe.

O Fundo Garantidor de Operações cobre o banco em até 85% da carteira. É por isso que a taxa é baixa: o risco do credor caiu. Mas se a sua empresa não pagar, o FGO honra o banco e passa a cobrar de você. A dívida não desaparece — muda de credor.

Some a isso o fato de que os sócios normalmente assinam aval, o que já expõe o patrimônio pessoal. Na prática, a diferença de exposição patrimonial entre Pronampe e home equity é menor do que parece:

• Home equity: um imóvel específico e identificado responde pela dívida. Você sabe exatamente o que está em jogo.
• Pronampe com aval: o patrimônio pessoal dos sócios responde de forma difusa, sem limite definido a um bem.

Não é óbvio qual dos dois é mais arriscado. É óbvio que quase ninguém apresenta a comparação nesses termos.

Quando escolher Pronampe e quando escolher home equity?

Pronampe faz mais sentido quando:

• o valor está dentro do teto e você não tem imóvel para dar em garantia;
• você precisa do dinheiro rápido — não há laudo nem registro em cartório;
• você consegue negociar carência curta ou pagamento de juros durante ela;
• a operação é pequena, onde os custos fixos do home equity pesariam muito.

Home equity faz mais sentido quando:

• você precisa de mais do que o teto permite — e esse é o caso mais frequente, porque 50% do faturamento é pouco para quem quer investir em expansão;
• o prazo precisa passar de 96 meses;
• você quer travar a taxa e fugir do risco Selic;
• você tem imóvel quitado e prefere um risco delimitado a um aval aberto.

E existe a terceira opção que ninguém sugere: usar os dois. Pegar o Pronampe até o teto, que é o dinheiro mais barato disponível, e complementar com home equity apenas o que faltar. Numa necessidade de R$ 300 mil com teto de R$ 200 mil, isso significa R$ 200 mil na linha subsidiada e R$ 100 mil na garantida — mais barato que qualquer um dos dois isolados.

O que perguntar antes de assinar o Pronampe?

Seis perguntas, e a primeira é a que mais muda a conta. Peça todas as respostas por escrito, com simulação.

Antes disso, vale ver quanto cada instituição de home equity cobra hoje no comparador, porque o teto do Pronampe às vezes obriga a usar as duas linhas juntas.

1. Qual é a carência e o que acontece com os juros nela? Se forem capitalizados, peça a simulação com e sem.
2. Posso pagar só os juros durante a carência? Quase sempre pode. Quase nunca é oferecido.
3. Qual é o CET? O Pronampe não tem tarifa, mas tem IOF de PJ, que é maior que o de pessoa física. Veja o que mais entra no CET.
4. Quem assina o aval e em que extensão?
5. Qual é o meu teto real? 50% do faturamento bruto, limitado a R$ 500 mil por CNPJ.
6. Cabe no meu caixa quando a carência acabar? A parcela pós-carência é bem maior que a que caberia sem ela.

A calculadora roda Pronampe e home equity lado a lado, mostra quanto a dívida cresce durante a carência e faz o teste de estresse da Selic. Se você tem empresa e imóvel, vale rodar antes da próxima conversa com o gerente.