Glossário do crédito: 22 termos do contrato, explicados em até 40 palavras

Contrato de crédito é escrito num idioma próprio. A proposta chega com sigla em cima de sigla, e a assimetria de informação não é acidente: quem entende os termos negocia melhor.

Este é um glossário de consulta. Cada termo tem uma explicação de até 40 palavras — o suficiente para entender e seguir a leitura, não para virar advogado. Salve o link e volte quando a proposta chegar.

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O que é alienação fiduciária, hipoteca, home equity e LTV?

Alienação fiduciária — A garantia usada em home equity e financiamento imobiliário. A propriedade do imóvel passa ao credor até a quitação. Regida pela Lei 9.514/1997: o inadimplemento pode levar à consolidação da propriedade e à perda do bem.

Hipoteca — Garantia real mais antiga, hoje pouco usada em crédito imobiliário. Diferente da alienação fiduciária, a propriedade continua com o devedor e a execução passa pelo Judiciário, o que a torna mais lenta e mais cara para o credor.

Home equity — Empréstimo com garantia de imóvel que já é seu, com uso livre do dinheiro. A taxa cai de cerca de 7% para cerca de 1,2% ao mês porque o risco do credor cai. Entenda como funciona.

LTV — Loan to Value. Quanto da dívida está coberto pelo valor do imóvel. Home equity costuma ir até 60%; financiamento, até 80%. LTV menor significa risco menor para o credor — e é alavanca real de negociação de taxa.

Consolidação da propriedade — O que acontece quando o devedor não paga e não purga a mora no prazo legal: o credor registra o imóvel em seu nome e leva a leilão. É o desfecho que a alienação fiduciária torna rápido.

O que é CET, IOF, taxa de avaliação, emolumentos e ITBI?

CET — Custo Efetivo Total. Reúne juros, tributos, tarifas e seguros numa taxa anual única. É o único número comparável entre propostas, e informá-lo é obrigação regulatória. Peça sempre, por escrito, antes de decidir.

Taxa nominal — A taxa de juros pura, sem tributos, seguros ou custos acessórios. É o número do anúncio. Em contrato indexado, nem contempla a correção monetária. Sempre menor que o CET.

IOF — Imposto sobre Operações Financeiras. Pessoa física: 0,38% mais 0,0082% ao dia, limitado a 365 dias — teto de 3,38%. Pessoa jurídica: 0,95% mais a mesma diária. Financiamento habitacional residencial de PF é isento.

Tarifa de avaliação — O custo do laudo que atesta o valor do imóvel, entre R$ 2.000 e R$ 4.000. É cobrada mesmo se o crédito não sair. Em operação de valor baixo, pesa desproporcionalmente.

Emolumentos — O que o cartório cobra pelo registro da garantia, definido por tabela estadual e não pelo banco. Varia de estado para estado e costuma ficar entre 1% e 2% do valor da operação.

ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, devido ao município na compra. Em geral 2% a 3% do valor venal ou de transação. Não entra no financiamento: sai do seu bolso, à vista, na escritura.

O que é SAC, PRICE, saldo devedor, carência e amortização extraordinária?

Amortização — A parte da parcela que efetivamente abate a dívida. O resto é juros, tributos e encargos. Nos primeiros anos de um contrato longo, a fatia de amortização é pequena — por isso o saldo devedor cai devagar.

SAC — Sistema de Amortização Constante. A amortização é fixa e a parcela começa mais alta e cai mês a mês. Paga menos juros no total que o PRICE, porque o saldo devedor desce mais rápido.

PRICE — Sistema de parcela fixa. Mais confortável no começo e mais caro no total, já que a dívida cai mais devagar. Em contrato indexado a parcela não é realmente fixa: a correção sobe todo mês.

Saldo devedor — Quanto você ainda deve num dado momento. Em contrato indexado, ele é corrigido antes de os juros incidirem — o que faz a dívida poder subir mesmo com você pagando em dia nos primeiros meses.

Carência — Período sem pagar parcela. Os juros continuam correndo e entram no saldo devedor, então a dívida cresce. Alivia o caixa e aumenta o custo total. Vimos o efeito no Pronampe.

Amortização extraordinária — Pagamento fora do cronograma para abater a dívida. Você escolhe reduzir o prazo ou reduzir a parcela. Reduzir o prazo economiza mais juros. É direito seu, sem multa, no crédito imobiliário.

O que é indexador, TR, IPCA e contrato prefixado?

Indexador — O índice que corrige o saldo devedor além dos juros. Em contrato indexado, a taxa anunciada é metade da conta: a outra metade é inflação futura, e o risco dela é seu.

TR — Taxa Referencial, indexador padrão do SBPE. Historicamente muito abaixo do IPCA e frequentemente zerada por anos. É o motivo de a maioria dos financiamentos ainda usar TR. Comparamos os dois.

IPCA — Índice oficial de inflação, medido pelo IBGE. Como indexador de crédito, entrega taxa de vitrine baixa e custo real imprevisível. Num contrato longo, a diferença para a TR chega a centenas de milhares de reais.

Prefixado — Contrato sem indexador: a taxa contratada é toda a taxa. Sai mais caro na vitrine e transfere o risco de inflação para o credor. Em cenário de inflação incerta, previsibilidade tem valor.

O que é MIP, DFI e portabilidade de seguro?

MIP — Seguro de Morte e Invalidez Permanente. Obrigatório no crédito imobiliário. Incide sobre o saldo devedor, então diminui conforme a dívida cai. O preço varia bastante com a idade do tomador.

DFI — Seguro de Danos Físicos ao Imóvel. Também obrigatório. Incide sobre o valor de avaliação do imóvel, não sobre a dívida — por isso não diminui ao longo do contrato, ao contrário do MIP.

Portabilidade de seguro — Você pode contratar MIP e DFI fora do banco credor, desde que a apólice atenda às exigências do contrato. É um dos poucos custos do financiamento que dá para reduzir depois de assinado.

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Como usar o glossário ao ler uma proposta de crédito?

Quando a proposta chegar, procure quatro coisas nesta ordem — e, se quiser conferir como cada uma entra no cálculo, a metodologia de cálculo do CET abre a conta inteira:

1. Qual o indexador? Se houver “+ IPCA” ou “+ TR”, a taxa da capa não é o custo.
2. Qual o CET? É obrigatório. Compare CET com CET, nunca taxa com taxa.
3. Quais custos ficam fora do valor liberado? Cartório, ITBI e avaliação normalmente saem do seu bolso.
4. Tem carência? Se tiver, pergunte quanto a dívida terá crescido na primeira parcela.

Depois, rode os números na calculadora — ela devolve o CET pela taxa interna de retorno do fluxo, que é o método do Banco Central, e mostra parcela e custo total lado a lado.

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Este glossário é informativo e não substitui a leitura do contrato nem orientação jurídica. Definições legais podem variar conforme o instrumento contratual e a legislação aplicável.